実家売却の救済策！「空き家の3,000万円特別控除」が使える条件 G
和田 一宏古い実家を売ると売却代金の約20%もの重い税金（譲渡所得税）がかかるという恐怖のお話をしました。
「せっかく実家を売ったのに、そんなに税金で持っていかれるの！？」と絶望した方に、最高の救済策をご紹介します。
それが、「空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例）」です！
これを使えば、実家を売った利益から最大3,000万円まで税金をゼロ（非課税）にすることができます。ただし、国が用意した特例だけあって、クリアすべき条件がかなり厳しめです。絶対に外せない重要なポイントをギュッとまとめました！
📋 これをクリアすれば税金ゼロ！5つの必須条件
この特例を使うためには、以下の条件を「すべて」満たす必要があります。
1. 亡くなった親が「一人暮らし」をしていたこと
実家に親が1人で住んでおり、亡くなったことで「空き家」になった物件が対象です。
※亡くなる直前に老人ホームに入所していた場合でも、一定の要件を満たせば対象になるよう法改正されました！ [allabout.co.jp]
2. 昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた家であること
いわゆる「旧耐震基準」で建てられた古い家であることが条件です。平成に建てられたような比較的新しい実家には使えません。
3. 相続してから「3年目の12月31日」までに売ること
売却の期限が決まっています。親が亡くなった日から数えて、3年が経過する年の大晦日までに売却手続き（引き渡し）を完了させなければなりません。
4. 売却代金が「1億円以下」であること
実家全体の売却価格（土地＋建物）が1億円を超えるような大豪邸や一等地の場合は、この特例は使えません。
5. 【超重要】「新耐震基準」にリフォームするか、「更地」にして売ること
昭和56年以前の古い家なので、そのままでは国が特例を認めてくれません。
- 家に耐震補強工事をして、今の法律に合う状態にしてから売る
- もしくは、家を完全に解体して「更地（さらち）」にしてから売る
現実的には、費用や手間の面から「更地にして土地として売る」方法を選ぶ人が圧倒的に多いです。 [allabout.co.jp]
💡 令和6年（2024年）からの嬉しいアップデート！
実はこの特例、2024年から少し使いやすくリニューアルされました。
これまでは「売る前に」更地にしなければならなかったのですが、法改正により「売却した翌年の1月31日までに、買い主が家を壊して更地にする（または耐震リフォームする）」形でも特例が認められるようになりました！
これにより、「解体費用を今すぐ用意できない…」という場合でも、買い主側と交渉して契約することで特例を使いやすくなりました。
⚠️ 使うときの注意点とまとめ
この特例を使うためには、確定申告のときに市区町村から発行してもらう「被相続人居住用家屋等確認書」という書類が必要になります。
書類の準備や、期限の計算を1人で行うのは非常にリスクが高いです。
実家を売る話が出たら、まずは「この実家は3,000万円控除が使えそうか？」を、相続手続きに強い行政書士や、提携している税理士さんに相談してみるのが一番安全ですよ！数百万円の税金を得するか損するか、ここが運命の分かれ道です。
