実家を売却（換価分割）するときにかかる「税金と経費」の落とし穴　G　

2026年6月23日 2026年6月4日

和田一宏

「実家しか財産がないから、売って現金にしてきょうだいで平等に分けよう！」
前回の記事でご紹介したこの「換価分割」、一番不満が出にくくクリーンな解決策なのですが、実は「手元に残るお金の計算」で大失敗しやすい落とし穴があります。

「3,000万円で売れたから、3人で分けて1人1,000万円ずつね！」と単純に考えていると、後から税金や経費の請求が来て身内でもめる原因に……。
売却する前に必ず知っておきたいお金の裏側をまとめました！

💸 落とし穴1：売れた金額から引かれる「山のような経費」

実家が3,000万円で売れても、3,000万円がそのまま口座に入るわけではありません。家を売るには、以下のようなたくさんの経費が先にかかります。

これらの経費を「誰が最初に立て替えるのか」「売却代金からどう精算するか」をあらかじめ決めておかないと、スタート時点でつまずきます。

🚨 落とし穴2：後からやってくる恐怖の「譲渡所得税」

ここが一番の盲点です。不動産を売って「利益（儲け）」が出ると、翌年に譲渡所得税（所得税・住民税）という重い税金がかかります。

「親が昔いくらで買ったか分からない古い実家」を売る場合、税法上は「売れた金額のほとんどが儲け（利益）」とみなされてしまい、売却代金の約20%（所有期間が5年超の場合）が税金としてガッツリ持っていかれるケースが多発します。

💡 救済策：「3,000万円の特別控除」を使おう！

一定の条件を満たせば、実家を売った利益から最高3,000万円まで国が非課税にしてくれる特例（空き家の3,000万円特別控除など）があります。
これを使えるかどうかで、手元に残るお金が数百万円単位で変わってきます！

⚡ 落とし穴3：代表して売った人に税金が集中する！？

換価分割をするとき、手続きをスムーズにするために「長男が代表して実家の名義を一度引き継ぎ、長男が売り主として売却する」という方法をよくとります。

このとき、ただ単に売って「はい、みんなの分の1,000万円だよ」と口座に振り込んでしまうと、税務署から「長男からきょうだいへの『贈与（プレゼント）』だな」とみなされ、莫大な「贈与税」を課される危険があります。

これを防ぐためには、「これは贈与ではなく、換価分割のための送金です」という証拠（遺産分割協議書）をプロの手を借りて完璧に作っておくことが絶対に欠かせません。

🤝 損をしないためのまとめ

実家を売って分けるときは、「引き渡しにかかる経費」と「売却後の税金」をあらかじめ多めに見積もって差し引き、最終的に残った『手取り額』をきょうだいで分けるという合意をしておくのが円満のコツです。

こうした複雑な条件を盛り込んだ書類を作るには、やはり行政書士などの専門家に相談するのが一番安心です。税金の特例が使えるか不安なときは、提携している税理士さんを紹介してもらうこともできますよ！